[招商玺深圳]深圳豪宅再现“日光”：一天销售超百亿元，6000万元级户型被首先抢空“价格倒挂”到什么程度？

来源：光大先驱报

光大先驱报（www.chinatimes.net.cn）本报记者 李绒兰 实习本报记者 梁宝欣 广州报道

广州人在房价的消费力一直远远超过了很多人的想像。

9月21日，广州大鹏湾大宅商办玺新家园开售，推出604套单价1244多万元起的大宅，总交易额超100亿。该工程项目在开售当日晚上22点15分左右销售一空，成为广州2022年第三个当日摘牌的工程项目。

众所周知，这个再度缔造广州人消费力的工程项目，给喧闹多时的广州房价以无穷玩味。而除了商办玺新家园外，广州上周也将有多个大宅新盘抄底，如横琴颐城栖新港、Harcou悦湾府等。据介绍，这些新盘的套均单价也少于百多万元。

对此，中国大宅研究所主任朱晓红9月22日拒绝接受《光大先驱报》本报记者专访时则表示，大宅上周遇冷抄底可能是地方政府通过预购审核，把握住地产商工程项目抄底的节拍，控制销售价格结构的需要；或者是产品周期性的耐人寻味，还有就是买房人不振，大宅搞氛围。

六天卖完604套百多万元级大宅

据《光大先驱报》本报记者介绍，商办玺新家园在竞拍之时，参予竞拍的数目就高达1615人，该竞拍数目少于广州今年第一个向日葵碟梅森园的1175人。而每人参予竞拍的人至少需注销约350多万元的本息，冻资规模高达56.5亿。

为什么商办玺新家园绍尼县这么好？

美联物业管理华东战略常务董事副总经理江少杰9月22日拒绝接受《光大先驱报》本报记者专访时则表示，商办玺新家园位于太子湾，拥有洛济第一线景致，且产品价格对照附近成交来看，有明显的相差悬殊情况，这是参与度高的重要原因。

另外，400万平方米的大平面洋房产品，也正好是大宅中的稀缺洋房，地段好、品质优、且限价的大宅具备极强的吸引力。大洋房稀缺，小洋房单价相对较低，整个工程项目向日葵就显得很正常了。江少杰说道。

据悉，商办玺新家园推出的洋房为123-127平的2-3房及424平的景致大平层。而该工程项目的小面积房源备案产品价格约为10多万元-11.6多万元/平，大面积房源的备案产品价格约13.6多万元-16.2多万元/平，均为精装交付。

而据《光大先驱报》本报记者介绍，商办玺新家园开售当日大洋房最快卖完，套均单价约6326多万元。乐有家研究中心指出，2022年以来，广州购买大洋房房源及高单价房源的占比显著提升。

乐有家研究中心数据显示，广州8月份144平以上的大宅房源成交占比显著提高。与2021年12月比，彼时144平的大面积成交源成交占比仅为4.4%，到上周已经上涨至8.2%。

对此，乐有家营销总裁孟凡振则表示，当前广州房价中改善置业的高收入群体占比持续增加，他们资金充足，对居住品质有较高要求，所以促使大面积、高单价的大宅成交占比有所上涨。

此外，9月22日，某地产商销售人员向《光大先驱报》本报记者透露，商办玺新家园绍尼县好主要是因为产品价格低。之前的市场消息称大鹏湾太子湾那边只有一个住宅工程项目，而且离海近，预估要20-30多万元/平打底，如今出来10多多万元一平，使得很多人产生一种落差感，感觉这个工程项目绍尼县很便宜。

除了产品价格比预期低以外，和周边成交工程项目的产品价格形成相差悬殊也是商办玺新家园热卖的原因之一。据本报记者观察，商办玺新家园周边的成交有伍兹华府、商办双玺花园等，参考价在11.6多万元-13.2多万元/平，而实际挂牌价则更高。

以商办双玺花园为例，目前该工程项目在链家网上挂牌了两套房源，给出的参考价为13.2多万元/平。其中一套约229平的房源，参考单价为3026多万元，但据链家房产中介张丽（化名）介绍，该房源的实际挂牌价为6200多万元，单价去到27多万元/平，这也是商办玺热卖的原因，现在一手都便宜。张丽说。

新房与成交之间形成的产品价格相差悬殊，尤其是大宅工程项目的巨大价差，使购房者产生了买到就是赚到的心理预期，同时也促使广州频频出现打新潮。同样这也是广州今年第一个向日葵碟梅森园受到市场欢迎的原因之一。

大宅遇冷抄底

商办玺新家园的热度，也给后续即将面市的大宅工程项目增添了不少期望。

除了商办玺新家园外，广州上周也有多个大宅新盘抄底，如横琴颐城栖新港、Harcou悦湾府等。据介绍，这些新盘的套均单价也少于百多万元。

像横琴颐城栖新港，在不久前的9月19日获批预购许可证，共备案352套住宅，备案销售价格11.23多万元/平，单套单价超百多万元起。而栖新港的邻居横琴万科臻湾悦也于上周开放了展示中心，据臻湾悦现场销售9月22日向《光大先驱报》本报记者介绍，工程项目推售110平和170平的住宅，单价在10.5多万元/平左右。

除此之外，9月上旬开售的临海揽山也推售了393套住宅，销售价格约11.66多万元/平，套均百多万元。此外，还未抄底的横琴限价地块Harcou悦湾府，限价9.2多万元/平，官方发布预计推售113-264平的住宅，算下来套均单价也少于百多万元。

江少杰认为，上周大宅遇冷出现，首先因为大家的施工期相近，所以抄底日期也相近。其次，目前已经来到三季度的尾声，也进入传统买房的季节金九银十，因此就现了多个工程项目同时抄底的现象。

以栖新港和臻湾悦为例。据《光大先驱报》本报记者9月22日向横琴颐城栖新港的销售人员介绍，该工程项目推售117平-262平的3-4房。其中，123平的房源单价在1200多万元-1300多万元之间，单价在9.7多万元/平-10.46多万元/平。

公开资料显示，栖新港为颐湾府二期，工程项目位于横琴妈湾片区，靠近地铁5号线铁路公园站，开发商为深国际横琴投资管理（广州）有限公司（以下简称深国际）。该工程项目分四期开发，一期为颐湾府，二期为颐城栖新港，三期和四期则是横琴万科臻湾悦。

整个工程项目是2015年拿的地，万科当时持股28%，后来万科增资到50%。一期和二期由深国际主导，剩下的则由万科操刀。臻湾悦销售人员说道。

据介绍，工程项目一期颐湾府于2019年开售，推售367套住宅，面积约120-190平，销售价格为10.2多万元/平。据当时的媒体报道称，颐湾府开售当日卖了近9成。而据《光大先驱报》本报记者走访发现，颐湾府已交房入伙。从小区外面来看，颐湾府也有不少人入住。

而据栖新港销售人员介绍，截至9月22日下午3点，交购房资料的数目已经少于推售房源的总数。

此外，臻湾悦销售也于9月22日向《光大先驱报》本报记者介绍，已经有1450多批客户预约参观样板房。而据本报记者介绍，参观臻湾悦样板房需要验资300多万元。

即将抄底的大宅能否再次如商办玺新家园般深受市场欢迎呢？

在朱晓红看来，难度还是有点大，广州大宅市场的热度不可能长久持续下去，因为大宅是小众市场，产品稀缺，客群也稀缺。靠政策加温，宣传造氛围，打不了持久战。大势、城市、房价相互影响，也彼此制约，房价不是自己在演独角戏。

同时，朱晓红还说道，买大宅不是买房子，而是买以生活为轴心的体系价值，城市资源给城市赋能，也同时给大宅工程项目赋能。其核心价值是让生活更美好。

大宅热度难以传递至买房人市场

之后广州大宅市场的表现如何，还有待观察。但可以看到，与大宅的火热相比，广州的买房人市场有点冷。

乐有家研究中心数据显示，当前广州有60%的房源成交价接近参考价。这些房源大多是买房人洋房，与大宅房源的产品价格表现迥异。

广州二手大宅房源成交价接近参考价（偏差值在0-10%）的占比仅为17%，低于参考价的仅为6%。而处于10-20%、大于30%两个区间的占比均近3成，20-30%区间的占比也近2成。

整体而言，大宅成交价远超参考价。

江少杰也指出，广州买房人工程项目虽然是目前的主流产品，但更能凸显出大宅的稀缺。地段好、品质优、且限价的大宅具备极强的吸引力，客户参与度极高，远超买房人工程项目。再者，疫情三年对买房人客户带来的影响，远比大宅客户要大，因此买房人客户买房会更加谨慎，而大宅客户依然能自由地买买买。

由于目前广州房价缺乏信心，除了对楼价下跌仍存隐忧之外，疫情对普通购房人群带来的收入预期下降，也使消费力缺乏抄底信心。因此对于金九银十成交量是否能真正回暖，仍持审慎乐观的态度，我认为只有当经济环境切实恢复如初，房价的底部才能被夯实。江少杰说道。

同样，朱晓红也指出，大宅市场在买房人不兴、整个市场不振时，带头兴起，是因为大宅市场韧性強，对短时间的经济变动不那么敏感，有时甚至会逆势上扬。靠大宅发力，也许会给广州大宅市场带来喜讯，但能不能带动广州房价创造金九银十的胜绩？不确定因素还很多。朱晓红说道。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁