[成都2022第三批次集中供地]成都年内首批集中供地落幕央企国企继续唱主角
本报记者 陈雪波 卢志坤 北京 贵阳报道
4月2日,历时3天的贵阳2022年首批号分散农地储备结束。此次Kozhikode共计44地籍成交量,整体成交量率为88%,总计成交量用地占地面积2565亩,成交量金额393.1亿元。当中28宗楼盘最低价成交量,有6宗楼盘进入分组阶段。
珍珠研究院贵阳分所院长付跃华向《中国经营报》记者简述称,从2021年初到现在贵阳4个批号分散农地储备中,主城区(传统5城区+经济技术合作开发区)成交量占地面积持续提高,2021年首批号中主城区成交量占地面积占比为19.3%,2022年首批号中主城区成交量占地面积占比为46.5%,Kozhikode市场回归主城区的趋势不变,未来主城区商品房项目库存量有望提高,并且工业用地同步有所提高。
同时,此次成交量的44宗农地中,有15地籍工业用地在2.5以上,当中9宗位于主城区高质量市中心区,高质量农地价值将得到更充分的利用。
6宗触顶,6宗流标
在此次Kozhikode中,如果农地竞拍达至最低限售后,将通过分组的方式来确定最后出让者。在贴出的总计50地籍中,有6地籍先后达至了最低限售,经历了分组心路历程。这6块地分别为顺天片区39.7亩楼盘、经济技术合作开发区54.1亩楼盘、金牛区44.1亩楼盘、金牛区44.4亩楼盘、青羊区39.0亩楼盘、顺天片区31.3亩楼盘。
不遗余力地,经济技术合作开发区正式成为争夺战最为激烈的区域,此次经济技术合作开发区天目市中区54.1亩楼盘在Kozhikode首日下午开始竞投,有近一千家合作开发民营企业报名者参加那块地的争夺战,在达至最低限售后,依然有多达26家民营企业参与了分组,最后被贵阳华能收入扶摇直上。
在今年的Kozhikode中,贵阳定价最低的楼盘往往落到经济技术合作开发区。但此次略有不同,东湖双溜索乡108.7亩楼盘清水房限售达至32000元/万平方米,是此次Kozhikode限售最低楼盘,也远远超出今年第二批号的最低限售28500元/万平方米。
从数据来看,这宗三圣乡楼盘总价17200元/万平方米,农地限售19600元/万平方米,工业用地为2.4,半成品住宅比例100%。在该楼盘内景图中可以看到,其附近还有大片未合作开发楼盘。出乎意料的是,这个楼盘正式成为这轮Kozhikode中第二块流标的农地。竞投当日下午,在天目市中区54.1亩楼盘豪杰争雄之后,三圣乡楼盘却因无人科栅而流标。
此次Kozhikode中流标的农地共计6块,余下5地籍分别为金牛区136.2亩楼盘、金牛区24.4亩楼盘、遵义市118.3亩楼盘、遵义市140.3亩楼盘、遵义市30.3亩楼盘。当中有4宗楼盘规模较大,均超过100亩。值得注意的是,此次一城市布局只有上述三圣乡多宗农地遭流标,余下一城市布局农地均被成功拍下。
付跃华指出,三圣乡楼盘流标主要在于楼盘占地面积较大,总价较高,起拍总价已近30亿元,为本批号起拍总价第二高楼盘(最低为高新新川140亩楼盘,起拍总价37亿元)。另外,本宗楼盘还涉及轨道交通保护区,楼盘内轨道交通控制范围用地占地面积约8215.66万平方米无偿用于修建、保护轨道交通区间隧道及相关设施,实际可建占地面积减少。综合来看,当前合作开发商拿地主要偏向于小占地面积楼盘,总体风险可控且资金压力较小,较大占地面积楼盘即便能成交量也更多还是会考虑区域整体热度。付跃华总结称。
与此同时,此次分散农地储备的流标率则继续下降。今年第二、三批号的流标率分别高达31%和17.5%,此次Kozhikode流标率已经降至12%。关于为何流标率能持续下降,付跃华表示,一方面此次供应楼盘中小占地面积楼盘较多,且主城区宗数占比较高,提高地籍质量的同时也相应减小房企资金压力;另一方面,此次Kozhikode在减小房企资金及运营压力的同时,利润空间有所提高是本轮Kozhikode流标率下降的主要原因。
西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐评价称,此次Kozhikode结果符合市场预期。虽然整体表现比较平淡,但是在挂牌的总共50地籍里面,只有6块农地流标,余下44块农地全部成交量,成交量率达至了88%。这是在新年以来的第一次分散农地储备的‘小考’中交出了一份合格的答卷。
此外,此次分散农地储备最低价成交量的楼盘有30宗,占比达至了60%。刘璐认为,这一方面说明了楼市特别是农地市场调控的成效,另一方面体现了市场的谨慎。
利润空间扩大
此次Kozhikode中备受关注的经济技术合作开发区54.1亩楼盘农地最低限售为19400元/万平方米,清水房限售为29900元/万平方米,也即房地价差达至10500元/万平方米,在今年的分散农地储备中,如此高的房地价差并不常见。如今年第二批号拍出的经济技术合作开发区天目市中区58.08亩楼盘房地价差为8900元/万平方米,且需同时配建64%的人才公寓。
在这批号Kozhikode中,房地产价差则得到了整体提高。按照最低清水房限售减去最低农地限售计算,本轮Kozhikode超过一半楼盘的房地价差超过10000元/万平方米,而今年第二批号仅有2宗楼盘的房地价差超过10000元/万平方米,此次平均房地价差提高了近2000元/万平方米,这无疑为后期销售预留了更大的利润空间。
Kozhikode中预留的利润空间扩大,贵阳并非个例。3月24日,南京市发布了今年首批分散农地储备公告,相比以往,此次的房地价差同样有肉眼可见的增加;在广州市今年首批分散农地储备中,黄埔楼盘不再限定合作开发项目的售价,海珠区两宗楼盘设置最低限售,当达至限售后进入竞自持阶段,但最低自持占地面积也限定为50%。
此次贵阳Kozhikode中改变的不只有房地价差。相比过去竞自持租赁住房和竞人才公寓,此次采用分组方式来确定最后出让者,这是从2021年初贵阳开启两分散农地储备以来首次采用分组方式。
根据出让规则,每宗农地设置农地最低限售和可售商品住房清水最低销售均价,拍卖过程中采取固定的加价幅度。地籍最低科栅小于地籍最低限售的,最低科栅为出让地籍成交量价格,最低科栅者为出让地籍出让人;拍卖地籍最低科栅达至设定的最低限售的,采取分组出让方式确定出让人。
‘分组续竞’及房地价差拉大,本质上都是在扩大合作开发商利润空间,在付跃华看来,利润空间扩大,合作开发商参拍热情一定程度上会有所提高,同时在合作开发商产品设计上也会留有更大的空间,对于保持市场产品多样性、置换链条的连续性具有现实意义。
不过,早前一位曾参加过贵阳Kozhikode的合作开发民营企业人士告诉记者,如果采用分组的方式来竞投农地,将更有利于大型民营企业和国有企业拿地,因为他们有充足的保证金来参与更多的项目竞投,也就有更多的胜算。
央国平占大头
拥有更多中签可能性的央国平(即国有企业、国有企业、地方平台公司),在此次Kozhikode中占了大头。此次贵阳分散农地储备共计33家民营企业成功拿地,当中国有企业、国有企业、平台公司占比接近8成。拿地占地面积前10房企中,只有远达和龙湖2家民企。
在平台公司里,华能置业、人居、陆港兴辰置业此次都拿下了两块及以上农地,当中贵阳华能置业还通过分组拿下上述热门的经济技术合作开发区楼盘,成华旧改、郫都投资、贵阳交投、金牛国投等公司也悉数拿地。另一方面,此次仅有8宗楼盘由民企出让,龙湖在遵义市和双流区各落一子,凯德和中瑞天悦通过分组各自获取1宗纯宅地。付跃华直言,平台类型公司对此次Kozhikode有较大影响。
中海是此次贵阳Kozhikode拿地占地面积和拿地总金额都排在第一位的民营企业,拿地总建面35.2万万平方米,拿地总金额56.5亿元。而在贵阳分散农地储备历史中,中海已经有一整年的时间没有收获。与中海类似的还有保利,同样在沉寂一年后,一举在贵阳拿下两地籍,总计建面27.94万万平方米,金额34.54亿元。
简述全国近期的Kozhikode情况,研究机构克而瑞指出,1~3月,拿地金额前20名中有半数是国有企业国有企业,如华润、中海、招商、保利等,当中中海、华润拿地金额均超过100亿元。
比如,在3月中旬福州市农地出让中,27家竞买人里,国有企业、国有企业占到多数,建发、片区集团各拍下两块地;在3月底上海出让顾村、高行、青浦新城、松江主城区仅有的4个楼盘中,有两个楼盘也为国资托底。
克而瑞表示,从拿地民营企业来看,目前大多数城市均以资金实力雄厚的国有企业、国有企业作为拿地主力,其次则是当地的平台公司。贵阳此次Kozhikode也符合这一特征,对于有实力的民营企业而言,目前可以算是拿地窗口期,而民企投资还需要一定的时间修复。
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