关注点研究所·Kozhikode研究报告
主题：第二批号贵阳分散农地储备导出
副研究员：赵文浩
发布时间：2021年12月10日
两批号贵阳Kozhikode在体量上明显低于第两批号，在农地储备内部结构上加强了顺天片区和经济技术开发区的农地供给，在Kozhikode准则上收紧了宅地销售和竞万方出租廉租房等要求。在拿地企业各方面，多为国有企业拿地，但民营企业地产商拿地参与程度更高。相对一批号的火爆，二批号关注度大幅下滑迟滞，两批号关注度逐步回升。总体上来说贵阳两批Kozhikode回归理智，平稳落幕。
两批号供需占地面积大幅下滑，高质量楼盘供给比例加强
12月9日，贵阳第二批Kozhikode即告结束。本批号共有40宗写字楼工业用地正式公告，杀青后33宗成功卖地，余下7宗出现流标。成交量楼盘的卖地占地面积为142.06万平方米，较第二批号减少41.8%，成交量楼盘的计容建筑占地面积为287.3万平方米，较第二批号减少41.4%，成交量单价328.71亿，较第二批号减少26.3%，计容单价为11441.64元/万平方米，较第二批号上涨25.7%。本批号分散农地储备较第二批号供给体量减少，同时，5+2地区楼盘占比减少，最终使得较第二批号供需占地面积出现大幅下滑，但成交量万平方销售价格增高。
从各行政区划上看，本次除了川西区以外，各行政区划均有农地成交量，分地区上看，顺天片区成交量的卖地占地面积，计容建筑占地面积和成交量单价居各行政区划名符其实，值分别为38.05万平方米，85.59万平方米和113.84亿。价格各方面经济技术开发区成交量计容单价为19600元/万平方米，居各行政区划名符其实。
从供给各方面上看，卖地楼盘多位于5+2地区，卖地占地面积和规划建筑占地面积分别为102.4万平方米和213.7万平方米，占比分别为56%和57%。和前两次农地储备内部结构不同的是，两批号减少了5+2地区楼盘的供给，尤其加强了顺天片区和经济技术开发区的楼盘供给，这两个地区作为贵阳Kozhikode的炙手可热地区，这种做法无疑是为了提升本批号Kozhikode关注度。
数据说明：成华区、锦江区、锦江区、成华区、锦江区、顺天片区和经济技术开发区为5+2地区，遵义市、青羊区、成华区、成华区、绵阳区和郫都区为市郊地区。
Kozhikode准则促调变，适当收紧利好地产商
两批号Kozhikode，依然采用限房价、定品质、竞地价的拍卖措施，同时对于参与竞买企业的开发资质和资金来源进行严格把控。对于每一块农地规定了最高地价和清水房最高销售销售价格，在卖地公告中明确列出，溢价率设置在14%-15%之间，地房比设置在0.3-0.6之间。
此外，本次Kozhikode准则做出调整，出台了多项利好地产商的竞买措施。除两宗纯人才公寓用外，其余38宗地均在宗地达到农地最高限价后设置竞销售型一类人才公寓比例的竞价方式，减少了配建人才公寓的楼盘比例。第二批号有部分楼盘是在达到最高限价后竞万方保障性出租写字楼比例，本批号取消了该类竞价方式，使得项目利润有保证，利好地产商。二批号的部分楼盘存在着宅地销售的要求，两批号全面取消了宅地销售要求，对于开发商来说这有利于减轻资金压力。
过半数楼盘底价成交量，不同地区楼盘分化
本批号贵阳分散农地储备中，40宗楼盘中有21宗楼盘底价成交量，有12宗溢价成交量，7宗出现流标，总体溢价率为4.6%。和第二批号过半楼盘流标，总体溢价率为2.2%相比，本批号Kozhikode关注度回升。
本批号Kozhikode关注度回升主要有政策和城市两各方面的原因。在政策层面，中央层面指出要支持商品房市场更好满足购房者的合理廉租房需求，促进房地产业健康发展和良性循环，同时针对地产商的融资政策逐步收紧。在城市层面，本批号高质量楼盘供给比例加强，再加上竞价准则收紧。尽管现阶段地产商的销售并未有大的起色，但政策已经逐步放宽，市场的信心逐步恢复，地产商的拿地的信心也在逐步恢复。
本批号竞拍过程中达到最高限价成交量楼盘均位于5+2地区，其它地区楼盘多为底价成交量。顺天片区和高新南区有产业和人口的支持，在今年的Kozhikode中一直属于炙手可热地区。现阶段市场并未完全走出低谷，地产商拿地投资会尽量把有限的资金用在确定性较高的楼盘，地区条件一般或者卖地准则较为严苛的楼盘地产商一般不热衷，这也就造成了本批号楼盘成交量溢价情况的分化。
国有企业民企均有斩获，民企参与度提升
贵阳拿地地产商第一批号分散农地储备拿地企业主要为民营企业地产商，第二批号和第二批号的拿地企业主要是国有企业央企性质的房地产公司。关注点研究所数据显示，1-11月，地产商在信托、境内债、资产证券化和境外债渠道共募得资金17217.7亿，同比大幅下滑19.8%，降幅较1-10月扩大1.2个百分点，大幅下滑幅度有所收缓。单月各方面，11月房地产市场融资迅速回升，总体量环比增长76.3%，金融机构对于国有企业和央企性质的房地产公司发债体量增大，同时融资成本也有所大幅下滑。这些因素都使得国有企业和央企性质的房地产公司在两批分散农地储备中拿地节奏不减。
值得注意的是，和第二批号相比，第二批号民营企业地产商参与比例更高，有第二批号的拿地数量占比26%变为两批号的36%。本批号拿地民营企业多在贵阳已有地产项目，在前两批号拿地较少，两批号Kozhikode条件收紧，积极参与补充土储，此外新希望和绿城等多家民企也参与本批号竞买。
年末贵阳出台收紧政策，10月新房成交量量跌价涨
关注点研究所数据显示，2021年新房成交量量在4月达到峰值后，5月出现大幅下滑，5-9月逐步攀升，9月达到峰值，供给量在1-9月波动较大。10月贵阳中心城区新建商品写字楼供需总量均出现大幅下滑，供给量为179.1万平方米，成交量量达到79.96万平方米，环比分别减少21%和59%，销售销售价格为17343元/万平方米，较上月减少7%。
值得注意的是，11月，贵阳市住建局印发《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》，该通知指出提高房地产审批效率;鼓励项目加快上市销售，对卖地期内提前上市项目予以信用激励;提高预售资金监管使用效率，协调金融机构减少房地产信贷投放额度，加快发放速度，保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求，给予重点企业开发贷款展期、降息。预计随着政策的收紧，贵阳市区新房交易有望出现年末翘尾行情。
本文内容仅代表作者立场和观点。本文著作权归搜狐关注点所有。未经允许，严禁转载；经允许转载或使用本文时，请注明来源。获得转载授权请联系：focuskf@vip.sohu.com。更多内容关注公众号"关注点研究所"。
