深圳换房，买这儿好？
深圳股权投资，买这儿好？
难题十分钟，但答疑出来无须难。
即便买车并非卖菜，配得上终身大事。
市中心区的发展潜力，基础建设公共设施的健全某种程度，流通量的大小不一...都是要考量的难题。
我不该就行了放两个新盘重要信息就糊弄往后，即使即便是好盘，也不见得合乎每一人的市场需求。
因此这首诗，就要少击众，亲自动手教你是并非选筹，买到适宜他们的新房子。
我并不认为，看完后，新盘产品销售的糊弄就非但骗不出你。
1、介绍他们的市场需求
他们平常喝茶，会依照他们想吃的菜色，或手提包的残缺不全某种程度来下定决心去另一家咖啡店。
买车只不过也那样，弄清楚他们的市场需求，就可以买到适宜他们的新房子。
要晓得在我省，新房子不但包涵了定居和金融创新特性，还被突显了城市交通、基础教育、医疗保健、基础建设等附带商业价值。
假如你好心肠不缺钱，不然买车是依照他们的市场需求，在新房子包涵的为数众多商业价值特性中做甄选的操作过程。
而住投分立，是甄选市场需求的第二步。
如果你买车是为了换房，应该首先考量新盘所在市中心区的城市交通，所属的学位和生活基础建设的健全某种程度。
再依照他们的实际情况，对这三点做进一步排序。
比方说你目前状态是单身，或者刚结婚短期内还不准备要孩子，那就应该把城市交通放在首位，商业次之，学位最末。
即使这阶段追求的是生活质量。
通勤时间短，你才有时间去放松娱乐，而商业化某种程度高，才有更多放松娱乐的方式可供你选择。
同理，如果你准备要小孩了，就优先考量学位；要是家里有老人，就优先考量医疗保健基础建设。
不要总想着一步到位，特别是纯刚需资金不足的情况下，先买他们最需要的特性，再逐步升级置换，才是正确理性的购房思路。
而如果你买车是为了股权投资，那市场需求又不那样了。
年综合股权投资回报率与杠杆率，变成了首要考量的特性。
回报率是并非算？只不过并不复杂：
物业年综合股权投资回报率=（物业年均楼价升值涨幅+物业年租金收益）／物业总售价
有些产品销售为了卖出回报率不高的新房子，会糊弄卖家说：
您看那些发达国家，高商业价值的新房子通常都是租售比高的，因此租售比才是判断一个新盘是否值得称赞股权投资的数据。
千万别被糊弄，这是妥妥的断章取义，先看看租售比是是并非计算的：
租售比=物业年租金收益 / 物业总售价。
看明白了吗，租售比只是股权投资回报率计算公式的一部分。
只有当物业年均楼价升值涨幅为0时，租售比才等于股权投资回报率。
但我省作为发展中国家，需要用货币来驱动股权投资，因此年租金收益低，回报率与升值涨幅的关系更为密切。
因此，别看租金，看楼价涨幅。
而杠杆对股权投资的重要性就更不用说了，合理的高杠杆能让你用最少的资金控制最多的房产，从而实现资产的最大增值。
因此新房子的评估价与真实成交价之间的差值，是你选房操作过程中要考量的重要因素。
2、分析市中心区的发展潜力
虽然换房与股权投资有不同的侧重特性，但有一点是共通的：
那是新房子的保值与增值。
有人会说这还不难，买深圳核心区域的新房子就行了。
确实，像珠江新城或者越秀学位房，要么拥有健全的商业基础建设，要么拥有强大的基础教育资源，楼价肯定是稳的。
但有两个难题，首先这些区域即使健全某种程度高，楼价绝对不昂贵，很考验你的资金硬实力。
其次，经过这么多年的发展，它们的利好规划早已落地完成，缺失后续的利好释放。
总的来说是保值有余，但增值暴击困难。
因此假如你完全刚需且不缺钱，想立刻享受健全基础建设带来的舒适，不然对住投结合与纯股权投资买车者来说，次中心区域才是最好的选择。
那里是依托目前中心区域，并能享受城市发展规划红利的，未来的核心市中心区。
是并非确定这市中心区在这儿？他们可以先回看一下珠城的发展史。
从80年代开始，东进南扩成为了深圳城市发展的大方向。
当时的天河还是新区，珠江新城虽然定为了发展的核心，但仍是一片菜地。
那政府都用了哪些招？只不过就两点，先做人口，再做商业。
珠城西侧是成熟的荔湾越秀老城区，因此不需要操心，主要任务是把东侧的人口搞出来。
因此员村棠下东圃等地的住宅楼一栋接一栋地亮相，再健全基本基础建设，成功吸引了大量新广跳过珠城入住东圃。
等人口布局完成，再把珠城自身的商业搞出来，引入一大批具有竞争力的集团总部，健全产业基础建设。
东西两端人流凝聚，中间区域产业打造完成，曾经身处老城旁边的次中心区域，彻底成为深圳的新中心。
回顾了往后，他们再把目光转回到现在。
深圳如今的次中心区域，明显是黄埔的金融创新城-鱼珠港区域。
是并非验证？复制珠城的经验，先看有没有做人口布局。
黄埔的东面是什么，是萝岗。
从14年开始，黄埔的大部分资源都倾斜在萝岗身上。
电车、地铁等城市交通网络逐步健全，主干道扩宽，一座座新住宅陆续建成。几年时间往后，萝岗的楼价翻了一番，人口也翻了一番。
在做人口布局的同时，针对黄埔的城市交通与商业基础建设也在同步健全。
依托13号线吸纳新塘人口，14号线吸纳萝岗与增城的人口，加上4、5号线与南部和西部的连接，黄埔的整体城市交通已经被盘活。
再加上近期越来越多的商业基础建设开始动工，当初还停留在纸上的规划，在一步步走向现实。
因此明白了吗，这才是理性的挑选购房区域的办法，也是分析一个市中心区是否有发展潜力的凭据。
那些把你拉到花都、从化，然后一个劲跟你吹未来规划的产品销售，现在晓得有多不可信了吧。
那些区域根本就不属于中短期内深圳会重点发展的地方，也不在深圳东进南扩的大方向内，离目前的核心区域还远。
这种情况下扯规划，只是一纸空谈。要记得，政府的真实行动，永远比产品销售画的饼要好吃。
在确定了大区域后，剩下的是在里面挑选合适的新盘与户型。
而这里面又涉及城市交通、学位、医疗保健、商业、政务机构等基础建设公共设施的认知与选择，鉴于篇幅原因，他们下次再细聊。
最后给这首诗做个总结：介绍他们的市场需求，住投分立，黄埔和番禺最近都挺适宜入手。
另外提醒一点，政策的影响力同样是巨大的。
像最近番禺放松了人才政策后，肯定会拉动番禺的楼价，而业主也会逐渐进入惜售状态。
因此不该错过这波行情的话，赶紧跑步上车吧！
