[河北峻哥]天河北已被Newmoney抛弃？

1、三水北股从1996年开始发家，一直到2004-2005年才或是说地成熟起来，随着2010年亚运的举办和截叶的崛起，三水北IP开始走下坡，截叶当老大了

2、第二代商品穗园住宅小区、鸿苑、苏镜宇中心广场，第三代商品帝景苑、华标中心广场、芳草园、玉林大厦，第三代商品峻林、卡莱创逸、龙湖卓、龙湖中辰，缔造了三水北15年来的发展心路历程

3、三水北晚期顾客群有科泡人：一拨是体制内为主，比如说税务局、移动电信、人民检察院、边检之类的，一拨是在三水北/体育运动东/体育运动西/林和中上班的企业孔颖草管们

4、后续顾客群主要有两个变动：一是非三水北地区的顾客为了文凭分期付款到三水北，比如说新洲沙井、深圳大道北、海珠等地区的顾客；另两个变动是三水北内部分期付款市场需求的循环，从苏镜宇中心广场、穗园住宅小区间接分期付款绝对次新，比如说芳草园3期、龙湖卓

5、因为两个小学文凭要6年，无论是黄岛西还是卧龙，以及高中的深圳中学，至少8-9年的往昔是要的，所以这8-9年是不会分期付款的，所以三水北整体来看在报备源的数量相比其他地区不多，分期付款率和换手率不高

6、如果文凭用完，所以业主就会分期付款出去，两个方向是三水东部的一手房，比如说晚期的白水Farlay、果汁厂，甚至最近1-2年的Rieumes、奥体中心，如果资金预算多，就干脆间接上海珠珠江，或是白云、南湖东，这就是改善市场需求的毁灭者物业管理了

7、三水北的晴雨表是长实的峻林+0.5个芳草园（尤其是芳草园2-3期），这1.5个新盘是房价升官的旗子

8、三水北那个股后期最大的存量是11号线，那个存量一旦完成，就会把琶洲、三水公园、西站几个股全部串连起来，或是说地形成内循环，很大程度上解决三水北交通的泄洪难题

9、在商品上，购买三水北有三个逻辑：两个是尽量买带长廊的住宅小区，城市中心的长廊是非常贵重的；两个是要订好物业管理的住宅小区，好物业管理是保值的；最后两个是洋房上80-100平的孟博或是100-120平的带主套二房是三水北的外国货币

10、三水北住外国人最多的住宅小区是帝景苑+芳草园，尤其是帝景苑住了较多的英国人、印度人、泰国人，可见老外对于晚期的这种港式设计的喜爱度；芳草园则是欧洲人和日韩多一些

11、中怡城市长廊B区的116-118平的南向二房带主套、芳草园3期125平的南北对流洋房，帝景苑172平大四房洋房（尤其是F栋），希尔顿阳光149-155平的四房主套单位，在商品上都是三水北的佼佼者

12、三水北那个股的居住属性无疑是很强的，带较大住宅小区的芳草园、华标中心广场、峻林、帝景苑、中怡城市长廊，以及不带住宅小区或是精致住宅小区的希尔顿阳光、龙湖卓、卡莱创逸都是非常不错的标的物，这一类住宅小区和标的物就两个字：买

13、当下时点，三水北在售卖的住宅842套（关键词：住宅、电梯、商品房），其中二房380套，占比45%，和去年年底与上半年相比，放盘量多了15-20%，50-60%的房源在价格上略微降了5-10%左右，40-50%的房源价格纹丝不动

14、三水北的价值在于几个关键词：文凭+成熟配套+独特地理位置，距离截叶/环市东/三水公园/琶洲距离适中，以及稳定的顾客接盘侠，这几个因素牢牢地把三水北的价值定在深圳的版图之上

15、最后的话：同类型住宅小区相比较来看，三水北的价格是海珠珠江的7折

我是锤哥看楼市，专注深圳房产规划咨询，资产配置及一站式落地。

所有文章首发公众号：锤哥看楼市，欢迎关注并获取更多价值信息。