[2022成都第三批集中供地]成都各区2022供地计划详解
Pontacq四月，新一波分散农地贮备蓄势待发。
随著北京、北京、重庆等卫星城分散农地贮备方案正式发布，有最新消息称，贵阳将于上周正式发布首批分散农地贮备方案，而各乡镇已相继正式发布2022农地天然资源目录。
现阶段，已近锦江区、成华区、成华区、成华区正式发布了2022农地贮备方案，总计约7666亩农地，相继浮出水面。
锦江区2022年拟挂牌上市农地天然资源40宗，面积1998亩。成华区拟挂牌上市固定资产工业用地31宗，面积1796亩。成华区拟挂牌上市农地共39宗，面积约2191亩。成华区方案农地贮备1017亩。
另据锦江区2月预览的股权投资良机目录，锦江区拟挂牌上市、贮备农地天然资源 17 宗，总计约 665 亩。
房地产业后期看农地，农地贮备方案充分反映今后各乡镇各股产业发展潜力。已正式发布的农地天然资源目录，有什么样亮点呢？
锦江区：江阳珠江魔族恒强
数据资料表明，2022年锦江区拟挂牌上市农地天然资源40宗，面积近2000亩，当中商业性工业用地与涉宅工业用地（写字楼工业用地、住兼商工业用地、商兼住工业用地）各20宗。
核心理念为江阳珠江的悦湖科技城，方案农地贮备20宗，为大部份股中农地贮备最多。众所周知，锦江区的产业发展重点项目仍是江阳珠江。
在农地内部结构上，涉宅工业用地与商业性工业用地基本上旗鼓相当，涉宅工业用地constructed原产于江阳珠江和机投新区，商业性工业用地则主要就原产在征福大街北侧。
小规模商业性工业用地充分反映出，江阳珠江在历经好几年的写字楼供给后，已经开始转为基础建设公共设施的健全，舒活新区的血液。
此外，三国创意设计产业功能区有3宗商业性工业用地、3宗写字楼工业用地和1宗商兼住工业用地方案供给。
成华区：重点项目原产在四大新区
2022年成华区拟挂牌上市固定资产工业用地31宗，面积1796亩。当中，写字楼工业用地7宗，总计约372亩；商业性工业用地3宗，总计约77亩；混合（住兼商、商兼住）工业用地9宗，总计约649亩；拟调规工业用地12宗698亩。
成华区新一年的农地贮备重点项目原产四个新区：蓉北第一商圈、国宾交往中心、茶花创想高地、凤凰今后珠江。
值得关注的是，蓉北商圈此次供给3宗农地中，两宗商业性一宗商兼住，最高容积率8.0，预计将继续打造高密度商业性。在已近金牛万达、龙湖天街、保利时代等综合体集群下，新区将继续拔节生长。
加之贵阳站的改造，铁路总部新区卫星城预览ABCD标段启动搬迁、134栋房屋拆除，蓉北商圈已经开始打开新一波成长空间。
另外，本轮农地贮备方案中，金周路TOD浮出水面，总计供给农地6宗，面积295亩，容积率均不超过2.0。
成华区：向北向东扩散
成华区2022年预计挂牌上市农地天然资源39宗，总计约2191.17亩。
当中，新都中心城区及其他重点项目区域10宗，599.97亩；成北新消费活力区22宗，1166.45亩；新都现代交通产业功能区7宗，424.75亩。
根据贵阳市产业功能地图2021版，成北新消费活力区位于北五环之外，与德阳、彭州接界，规划建设面积为22.8平方公里，功能定位为大港区和成德经济走廊的现代服务业集聚高地，天府百里中轴（北延线）消费中心。
新都现代交通产业功能区位于贵阳北车站附近，即新都石板滩股，向北对接青白江。
从新都的农地供给看，在核心理念区持续产业发展的情况下，新都亦有向外围扩散的趋势。新都北、石板滩都是供给大户。
成华区：六大组团齐上阵
另据媒体报道，幸福温江·美好之城——成华区股权投资推介暨卫星城良机目录正式发布会上，来自前锋组团、国色天乡组团、三医小镇组团、合江组团、金马组团、康泉组团六大区域的11宗纯宅地也将重磅亮相，面积达1016.86亩。
锦江区：源城、珠江同步发力
根据锦江区股权投资指南，锦江区拟挂牌上市、贮备农地天然资源17宗，总计约664.83亩。以三环为界，分为源城新区和珠江新区。
当中，源城新区10宗（拟挂牌上市农地4宗，贮备农地6宗），均为商业性工业用地，总计面积约316.44亩。珠江新区7宗（拟挂牌上市农地6宗，贮备农地1宗），包含1宗写字楼工业用地、3宗住兼商工业用地、1宗商业性工业用地、2宗工业工业用地，总计面积约348.39亩。
不过，据买房菌了解，此次股权投资指南其实早于2021年9月就已正式发布，新版只是预览了数据资料，并不代表这17宗农地为2022年挂牌上市农地。
锦江区：开发转为三环外
锦江区虽然没有正式发布最新的2022农地贮备方案，但锦江区去年曾正式发布过一版5年农地贮备方案。按照其方案，锦江区5年内将供给6607亩农地。当中白鹭湾新经济小镇、交子公园金融商务区锦江新区、三圣乡驸马新区、潘家沟新区和琉璃厂新区都是供给大户。
2021年，锦江区预供给农地880亩，实际完供给689亩，完成率78%。当中分散农地贮备三批次累计农地贮备7宗，总计320亩，主要就分散在白鹭湾和三圣乡。
不难想象，随著核心理念区农地供给枯竭，锦江区今后的重心在三环外，而白鹭湾刚刚开闸，金融城三期、琉璃厂、潘家沟等新区等都尚未启动，有极大的想象空间。
贵阳土拍政策会调整么？
随著各乡镇相继公布农地贮备方案，贵阳2022首批次分散农地贮备也渐行渐近，关于农地贮备规则可能调整的猜测也在市场不断发酵。
从全国范围来看，现阶段包括北京、北京、厦门、青岛、重庆、福州等卫星城均已公布分散农地贮备方案。相比于2021年，各大卫星城纷纷调整了出让规则，比如重庆首批次分散农地贮备从全年3批次调整至4批次，北京、厦门等则在竞价规则上做出了调整。
北京在定品质的基础上，新增加了摇号+定高标的竞价规则。
所谓摇号+定高标，指当农地竞价达到合理地价上限时，若进入现场摇号环节，参与摇号的企业须同时提交《高标准写字楼建设承诺书》。也就是说当房企以摇号形式竞得该地块后，房企当以《高标准写字楼建设承诺书》中所规定的标准为最低标准进行项目的建设。
青岛与北京类似，采用限地价、竞高标准建设方案、摇号的竞价方式。
厦门同样优化竞买规则，沿用限房价、限地价、定品质+摇号的竞价方式。同时避免以竞配建、竞自持等方式增加项目成本，统一采取地价熔断后以摇号方式直接确定竞得人。
苏州土拍政策也有所调整，保证金比例或将从去年三批次时的30%，进一步下调至20%，并对付款期限适当进行放宽。
总体而言，各大卫星城在土拍规则上都趋向于宽松，适当放宽房地价差，维持房价和地价的合理预期，降低开发商准入门槛，提高限价房建筑品质，在保证市场健康运行的基础上，更有效满足购房者的合理需求。
参考各大卫星城经验，贵阳分散农地贮备规则依然有调整的空间，接下来农地贮备规模、农地贮备节奏、竞买规则是否有变化，我们也将持续关注。
