[金融城186平]深度解析：广州国际金融城板块（三）

这是拿铁不动产观的第76篇创作者

编者按：职责编辑近5000字，很大要看见最终，整体分四个部份：中央商务区的如是说、那时的楼价管理体系、今后楼价新格局和展望未来。

深圳的核心理念在哪？三水

三水的今后在哪？中央商务区

三个式子相乘相等于深圳的今后能无法产业发展出来，就看中央商务区了。

4月29日，农行夺下中央商务区最终多宗楼盘。

中央商务区，两个有感慨万千的情仇情仇故事情节的地方性，没中央商务区，深圳会和南下深当更远，没中央商务区，深圳的今后不晓得在这儿。

中央商务区背负着了太多的职责与今后，因此中央商务区很大会出来的，去看一看24半小时热火朝天的工地就晓得了，这儿不该说明太多，甚么高度限制，甚么三水，甚么firstlook等等的。

只不过他们现阶段看见的住宅都分散在滨水，也是黄木岗公交车站到沙井南公交车站间，上图正上方边线。

南边是三水，没啥好说的，南边除了非常大几块草坪，党委憋了个大招，南边是整座泛中央商务区新区，也是商业价值最低的地区。

为甚么要说中央商务区，是怕你买错，是怕你不晓得它的好，是怕你沉浸在自己的舒适区里走不出来。

现阶段深圳住宅非常密集的地方性有这几个：珠江新城、三水北、琶洲、万博、科学城、中央商务区、知识城、灵山岛尖。

珠江新城、三水北代表了深圳过去20年的辉煌，接下来的五年是琶洲和万博成熟的五年，今后十年是中央商务区、知识城、灵山岛的十年，要说这四个谁最有潜力，谁的级别更高，谁更扎实，那很大是中央商务区。

南沙是大湾区的南沙，知识城要看黄埔，它们都需要人口的导入，有希望有今后，但是没那么快，需要去赌。

而中央商务区不需要去赌，有现成的人口增量，密集的交通路网，眼见即所得，买它的那时不亏，买它的今后更好。

如果你那时都在拼命买入南沙和知识城，看好他今后五年的商业价值，那你觉得五年后的中央商务区还是那时的中央商务区吗，当然不是。

产业发展中央商务区是当下深圳最重要的任务了，中央商务区的土地商业价值高于南沙和知识城，这一点毋庸置疑。

整座中央商务区除了广氮有地可卖，其他地方性无地可卖，在寸土寸金的三水核心理念区，卖一套少一套的房子是稀缺品。

而知识城除了知识城南，除了知识城北，南沙除了广袤的腹地以及过个桥是中山，南沙缺啥是不缺地。

中央商务区北接机场上海北京，南接琶洲南站深圳香港，东接黄埔，西接珠城，今后在其辐射的10公里内买房都是没问题的。

至于要怎么买才能更好呢，他们接着说。

中央商务区出来了，它会辐射的范围有哪些，看下图：

沙井

边线最好的是骏景花园和美林海岸，当然除了两个江源半岛。

骏景花园的特点是社区大，学校还不错，但被人诟病的是物业不好，管理不好，小区老旧，骏景从2020年4月的4.5万到如今的7.2万，估计年底都要接近翻倍了，这个涨幅还是对得起身处三水核心理念区的资产回报的。

很多从白云荔湾过来的人是瞧不上的，四万五的时候就瞧不上，因此他们买了五万多的广钢，甚至六万多的海珠石榴岗，然后一直站岗到那时。

沙井几个核心理念盘是天朗明居、阳光假日园、时尚明苑、富力天禧、万科云启、中海康城。

前四个都是刚需盘，一房、两房、三房等，也是三水白领们喜欢的上车盘。

天朗40多的一房和60多的两房都是非常好的流通货，买了不会亏，将来置换也容易，这个小区就适合买这种上车小户型。

天朗明居

阳光和时尚的楼龄新一些，户型方正，边线也不错，离地铁口不远，价格上会略贵过天朗明居。

万科云启和富力天禧是整座沙井新区楼龄最新的盘了，但是盘太少，都只有几百户，放盘数更少，优点在于户型和物业，地铁口200米。

在2019年的时候，这三个盘和周边的几个相差3000-5000的价差，通过这一次疫情后的商业价值调整，它们三个由于楼龄、户型、物业的优势和其他的拉开了差距。

比如，去年12月，以上这些盘都是冲击六万的，今年三月的时候开始拉开差距了，本月中旬万科云启的成交价已经7.7万了，而且还是低楼层。

记得三月初在帮两个深圳过来的小伙伴做选筹的时候，同样600多万的阳光、时尚和云启，让他选云启，如今价差已经拉开一百多了。

当然不是说那时让你去买云启，如果单价拉开两万多的话，那就要赶紧买入阳光了，阳光这个标的相对时尚和天朗会更好，也是说亟待补涨，没房源时，就要赶紧买入康城或天朗了。

这个是选筹的一些小技巧，在时机面前都是没用的，动作还是要快，毕竟你涨了我也会涨。

中海康城

重点说一下中海康城，中海康城是整座沙井新区仅次于骏景花园的大型花园社区，小学就在小区门口，进去的人都很喜欢。

地铁在家门口，户型方正，中海物业口碑好，刚改小区，主要以舒适两房三房为主。

奥体和优托邦在隔壁，适合喜欢逛街溜娃健身的小伙伴，缺点是被马路环绕，像个孤岛。

现阶段南向7万左右，北向六万，靠近广园或环城的略微折价一点，但这些基本上都不是问题，422新政后，除了一套顶楼愿意卖，其他都撤盘不卖了。

可见这种大型花园社区在三水多么抢手，如果你不喜欢骏景的管理，又觉得天朗密度高，那就看一看康城吧。

这个股怎么买都不会错，珠江新城涨了，他们马上就会跟涨。

说了这么多的优点，中央商务区的缺点也很明显，有太多的城中村，城市面貌不如科学城知识城南沙等新区。

但这种也不算是甚么太大的缺点，每个区都有城中村，珠江新城也不例外，冼村到那时都没拆完，但这些并不影响楼价，照样涨得好。

说直接点是三水的房子涨了，其他地方性才会涨，三水的房子不涨，其他都没机会。

当然除了一些其他的散盘，后面总结时我会统一说。

2. 广氮-智慧城-牛奶厂

这个新区还是非常值得说一下的，也是当前大热的地区，现阶段整座三水只有这个新区有地可卖，开发商多贵都会拿，只不过地除了，只不过党委不愿卖便宜了。

两个珠江城投三水壹品，两个金地三水峰睿，去年到今年都火得不行，好像不加三水二字怕你不晓得它属于三水区，加上了说不定还能多卖点价。

后台经常有小伙伴提前问这三个怎么样，今天就来说一下这三个盘。

必须要承认，交通是它的短板，当然啦，买在三水还要啥交通，光三水二字就跑赢大盘了，又有清华附中加身，将来身价了不得。

金地峰睿只有四栋楼，几百户，97/105/115/130四种户型，属于改善性的三房四房，缺点比较明显，太靠近广园，小区太小。

三水壹品惯用的是现代珠江系的户型风格，所有户型搞甚么+1，只不过是入户花园，加不了一张床，别人是偷面积，它是偷换概念，类似这种除了珠江花城，珠江花屿花城等。

旁边除了两个天健上城和阳华国花苑，整座新区都是以刚需盘加刚改为主，在清华附中还没来的时候，很多人都不晓得除了两个天健上城，毕竟这儿要啥没啥。

楼龄新和户型方正会是将来的主流，也保证了流通性，如果将来楼价上涨，也会是刚需盘启动，大概率会以三水壹品为起点向其他盘扩散。

金地的高层风景更好，能看见整座中央商务区，三水壹品虽然是小高层，只不过密度并不低，而且容积率高，没景观可言，因此，买这儿也是上车盘，舒适度一般，将来大概率还是会置换。

从产品上来看，金地的更舒适，从小区素质来讲，壹品更好，在当下深圳火热的楼市行情下，讨论这些只不过是没用的，关键是能买到就行。

如果你的条件更好，首付更多，那就去试一下，不然也是陪跑，不着急的就等等看，很大还会有些内转，内部房源放出来，都是开发商的小伎俩。

既然将来你要改善要换房，你会选择这儿，这几个小区总价在700-1000万了，换的时候肯定要换到1200-1500万了。

那将来能涨到1500的标的物那时大概是1000-1200吧，这个小区在哪，你会换到这儿。

接下来他们要说的是牛奶厂四大神盘了。

牛奶是三水改善群体最舒适的地方性了，除了交通不好，其他全是优点，交通好的话肯定也不是那时这个价格了。

华润三水、龙湖天宸原著会更高端一点，面积更大一点，价格略贵一点，金地三水公馆和招商雍华府价格略低，它们居住都非常舒适。

大多以97左右的南向三房或者120多的四房为主流，这种不超豪宅的四房在三水本是一种稀缺品，也会有一些超豪宅的面积，甚至除了很多别墅。

牛奶厂的高层洋房是可以看整座三水的，有很大的景观溢价，带体育东师资和执信中学学位，也会有一些加分。

这四大盘在这一波涨幅里已经接近翻倍了，去年初价格和骏景一样，但是那时就和骏景拉开了差距。

3. 东圃-三溪

整座新区最新的盘是兰亭盛荟，最好最贵的是美林湖畔，其次是盈彩美居、阳光桃源。

东圃到三溪处在中央商务区和鱼珠中间，边线也是相当的好，因此美林湖畔和盈彩美居就成了网红，如今美林和兰亭的成交价已经去到了八万多，盈彩美居七万左右。

前几个月，美林几乎没放盘的，盈彩也只有两房在卖，这几个盘虽然岁数老了一点，但是卖相并不差，户型和小区都不错，它们是整座深圳东进的风向标。

如果发现它们的价格有异动，那东部行情就开始了，往外扩散到附近的羊城花园、城市假日园、旭景家园等。

兰亭现阶段放卖的是靠近高速路口的，单价7-8万，2019年卖最终一期的时候单价是当时的高位，差不多6.5万，等它交楼或放卖时，价格也要接近10万了。

想要晓得中央商务区怎么买，你必须要晓得它的价格梯度如何，虽说中央商务区很好，但是千万无法乱买。

400-600万：天朗明居、阳光假日园、城市假日园、旭景家园

600-700万：骏景花园、中海康城、盈彩美居、阳光桃源、兰亭盛荟

700-800万：美林湖畔、天健上城、骏景花园、万科云启

800-1200万：美林海岸、富力天禧、牛奶厂四盘、兰亭盛荟

以上是针对当下2021年4月，各个价格梯度选出来比较适合的小区，想买新盘的直接去上，买不到的就买这些也是完全没问题的。

这些都处在中央商务区的核心理念边线，或者北连东进的关键节点上，第一时间接收到大水的来临。

今后五到十年商业价值会重塑，只要基本盘不乱选，你都不会买错。

特别是总价越高的越无法乱买，因为总价越高，摩擦成本也越高，越适合长持。

开头说了，中央商务区是看今后十年的，因此超过1000万的标的物你要拿到十年才划算。

如果一千万的标的物选择牛奶厂的四房就好过骏景的大三房，同样700万选天健上城就好过天朗明居。

大致说一下今后中央商务区的楼价新格局，只是个人分析，不作为买入标准。

广氮新区会是三水新的刚需热门首选之地，牛奶厂依然是三水改善首选之地。

中央商务区出来，最先受益的很大是沙井一带，但是涨幅不是波纹式的，有可能是跳跃式的，直接越过东圃到牛奶厂，甚至直达三水的尽头，那三个盘我就不提了，因此那些老破小必须要放弃。

沙井的土地商业价值很大是超过广氮和牛奶厂的，但是沙井到三溪没宅地出让，一旦卖地也是天价了，因此你看见单体楼的佳兆业壹号已经卖到13万了，臻溋名铸吹风都20了。

如果要建楼盘的话，整座新区不会有刚需产品，除非是旧改，只有广园路以北才会有刚需产品，广园路以南到沿江一带开发商建的肯定都是豪宅，听说骏景有块豪宅地也要准备建了。

上述的这些刚需盘现阶段放盘稀少，要么价格很贵，要不是各种政策压制，早就一飞冲天了。

此时政策行情不明朗，他们不要看见朋友圈说今天成交多少了明天成交多少了，说实话，此时我也不太好判断。

比如，整座新区大部份盘三四个月没动静了，但是房源也没了，三房更是稀缺品，市场胶着期，不过，我的预计是行情在供需和政策引导下会持续慢涨到年底。

下一波周期里，兰亭盛荟四期的望江四房、以及美林湖畔、美林海岸的望江平层、牛奶厂华润天合二期南向大四房总价和单价都会是整座新区的天花板。

如果你资金不够怎么办，只有三四百万，除了中兴花园、羊城花园、美好居可以选，但这些资金最好不要超过450万。

如果只有三百万怎么选，天朗明居是最好的选择，或者是翠拥华庭的一房一厅，也是不错的投资标的。

沙井到东圃一带房子确实很旧了，你无法把它仅仅当成是房子，今后它更是两个金融附属品。

除了一些小区大概率是跑不赢大盘的，或者说跑不赢三水黄埔的平均数。

比如说，同样是300-400万的标的物，选择黄埔科学城或者番禺万博更好，不要认为非要留在三水而选三水。

之前有人说过今年老破小的春天来了，如今我依然不建议。

像棠德花苑、天雅居、逸安阁，除了东圃广场、天力居这种300万左右的标的物，自住你喜欢就好，投资也很大是跑输的，当然比从化花都略好一丢丢吧。

除了春江花园、泰安花园、三水广场等四线盘，比上面的略好一点，如果手上有这些盘，建议在这个周期的高位卖出，最迟不超过今年10月，满五的赶紧卖。

以上是关于中央商务区今后五到十年楼价的两个大致判断，估计五年后又是另一番新格局了，但此篇依然可以给你两个不错的参考。

我是拿铁不动产观，专注深圳楼市咨询与信贷资金规划，关注我，让你买房路上少走弯路少踩坑。