[农村宅基地上建民宿政策]乡村宅基地改革：民宿用地的8种方式和6种模式

日前，华北局扶贫办、林业贫困地区部核准了全省104个县（市、区）和3个设区市为新一波贫困地区集体农地体制改革试点工作沿海地区，试点工作时限为2020年—2022年。紧密结合捷伊经济政策，集体农地新改后，农园的产业发展将迎许多捷伊变动和产业发展机遇，主要就有8类需用农地和6种农地合作开发商业模式。

紧密结合捷伊经济政策，他们来看一看，集体农地新改后，农园的产业发展将迎什么样捷伊变动和产业发展机遇？

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集体农地体制改革

一：积极开展贫困户廉租房私有财产抵押银行贷款试点工作。

2015年年来，中国人民银行组织协调在北京市遵化区等59个县（市、区）积极开展贫困户廉租房私有财产抵押银行贷款试点工作，辅导各试点工作沿海地区健全确权注册登记授证、买卖确权网络平台构筑、商业价值评估结果管理体系、抵押物处理监督机制工程建设等具体措施，强化金融创新商品和服务项目形式技术创新，全力支持同时实现贫困户廉租房私有财产。

依照中国人民银行统计数据，截止2018年初，试点工作沿海地区贫困户廉租房私有财产抵押银行贷款银行存款为306亿，环比快速增长41.6％，总计派发575亿。

二：盘活利用贫困地区闲置集体农地和闲置住宅。

《国务院办公厅关于全力支持返乡下乡人员创业技术创新促进贫困地区一二三产业融合产业发展的意见》明确，城乡工程建设工业用地增减挂钩经济政策腾退出的工程建设工业用地指标，以及通过贫困地区闲置集体农地整理新增的耕地和工程建设工业用地，重点全力支持返乡下乡人员创业技术创新。

三：有序实施城乡工程建设工业用地增减挂钩经济政策。

从2005年起，国土资源部按照国家有关规定，探索积极开展城乡工程建设工业用地增减挂钩试点工作，将贫困地区闲置、散乱的集体农地等工程建设工业用地整理腾退，节约的工程建设工业用地，优先用于贫困户新居、贫困地区基础设施和公共设施工程建设以及贫困地区产业产业发展工业用地。

下一步，将会同有关部门，紧密结合新一波贫困地区集体农地制度体制改革试点工作，在防范风险、权属清晰和保证贫困户有稳定住所前提下，探索赋予贫困户廉租房私有财产（含集体农地使用权）抵押融资功能。

同时，健全贫困户闲置集体农地和闲置农房经济政策，鼓励贫困地区集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等形式盘活利用闲置集体农地和闲置住宅，产业发展休闲林业、乡间旅游、餐饮农园、文化体验、电子商务等乡间产业。

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可农园合作开发的8大农地类型

按照现行的农地类型划分和物业，列举出以下几类符合农园合作开发的农地类型。

第一类 国有的商业服务项目业工业用地，尤其是直接约定的酒店、旅馆业的工业用地最为符合农园工程建设工业用地。

第二类 居住工业用地，包括集体的集体农地、国有商品房住宅。目前在国内农园管理方案里均有提到自有的居住用房用于农园经营，虽然自有的集体农地不允许经营，但目前国家经济政策默许此类工业用地用于农园工程建设。

第三类 有文物保护商业价值的古建筑。乡间里许多存量的房屋，本身带有文物商业价值，他们开办农园目的在于在有限的合理的合作开发内，让这个文物更加具有商业价值。

第四类 独立工矿工业用地。独立的厂区、采矿区，这些农地属于国有的工程建设工业用地，用于合作开发农园，可以提升其商业价值。

第五类 公共公益设施工业用地。包括：乡间学校、医院、乡镇村的办公楼等，都可以用来合作开发农园。

第六类 风景名胜设施工业用地。在我国的农地规划上，有专门的这一类农地用途划分，也需用于工程建设农园。

第七类 国有未利工业用地和集体的四荒地。这类工业用地并未规划其用途，但是国家目前的经济政策是鼓励和全力支持将这一类未利工业用地用于积极开展乡间的旅游、农园来合作开发。

第八类 耕地、旱地、果园等。这类农地虽然不能用于建房子，但是比起他们基本农田的保护程度要低许多，可以用于农园的景观、养殖、停车场等一类配套的项目。

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6大工业用地商业模式

——商业模式一：利用闲置民房、集体农地/空心村活化

北京山里寒舍，项目在2015年合作开发，在北京与河北省交界处密云县干峪沟村，合作开发商与村民合作，将闲置的30套民房及一万多亩闲置地合作开发成农园群，带有鲜明的风格，成为当时引领乡间产业振兴的典范。

——商业模式二：利用乡间闲置公共公益设施（旧学校、旧祠堂、旧茶场宿舍、旧林场场部等）合作开发

广东惠州禾肚里稻田酒店，利用闲置的村小学，与村小组签订合作协议，从2016年合作开发，投资2千多万，打造了一个真正意义上具有网红性质的农园项目。

——商业模式三：特殊的老旧厂房（造纸厂、玻璃厂、水泥厂、啤酒厂、糖厂、化工厂等）的合作开发

此类商业模式合作开发中的这些厂房属于国有、权属单一，在合作开发的合法合规性方面问题不大，但可能会涉及到原厂员工的安置等问题，对于合作开发商的资金实力会比较高，由于这类资源特点鲜明，可改造为艺术、文创风格农园集群。比如，东莞东江水泥厂、广州南沙鱼窝头糖厂、惠州啤酒厂。

——商业模式四：集体经营性工程建设工业用地入市试点工作（成都多利农庄）

成都郫县多利农庄是中国都市有机林业第一品牌，3万亩基地，近千家企业会员，10多万家庭会员，目前已经成为中国田园综合体的样板。

——商业模式五：点状供地商业模式

在国家乡间振兴中着重提到的，其核心是按照建筑物和构筑物占地面积点状供地，按照建多少，转多少，增多少的原则，点状报批，按规划工业用地的用途，灵活的点状工业用地。

浙江德清莫干山裸心堡项目采取点状供地、垂直合作开发的形式，将项目工业用地分为永久性工程建设工业用地和生态保留工业用地，仅新增工程建设工业用地12亩，其余八成的建筑是租用当地农房改造而成，园区内的200多亩山林，从村民手中确权，保持原貌，大大节约了工业用地指标。

——商业模式六——片状供地：国有工程建设工业用地招拍挂（文旅商街新建农园集群）

农园主可以买、租或合作分利合作开发商已建成的物业。

长沙铜官窑项目，依托遗址公园，新华联投资，总投资100亿，总建面110万平米，已引入19家农园客栈。国有工程建设工业用地来片状工业用地，产业发展农园，就彻底解决了农园工业用地的产权问题，但是大家需要注意，这种形式其工业用地成本和物业成本会比较大。

集体农地管理制度体制改革为乡间农园产业发展提供了新产业发展机遇。贫困地区许多沿海地区都在深入推进工业用地形式体制改革，积极引导贫困地区闲置住宅、废弃矿山、旧厂房等产业发展乡间农园等新业态，乡间工程建设将为共享住宿网络平台带来重要产业发展机遇。