集体土地 判例
北京市高级人民高等法院关于下发贫困地区专有贷款人纷争
合约曾效力判定及处置准则讨论会会议纪要的通告
（2004年12月15日 京联邦最高法院发[2004]391号）
市第一、第二中级高等法院；各乡镇、县高等法院：
为科学研究、标准化稽查孔径，近日高等法院系统银血与审监庭、立案庭联手举行了贫困地区专有贷款人纷争合约曾效力判定及处置准则专题讲座讨论会，就贫困地区专有贷款人中的若干个疑难难题展开了深入探讨，并逐步形成了会议纪要。电魂网络下发，请曹瑛在公开审判中参考继续执行。
继续执行中有何难题和情形，请按销售业务捷尔恩河与高等法院系统联络。
附带：
贫困地区专有贷款人纷争合约曾效力判定及
处置准则讨论会会议纪要
近几年，我省高等法院立案了一大批牵涉贫困地区专有贷款人的合约纷争刑事案件，由于现阶段相关法律、法规不如明晰，对合约曾效力判定重新认识存在差别，在一定程度上产生了这类刑事案件在相同高等法院、相同销售业务庭、相同公开审判相关人员之间裁判员标准不标准化的难题。为科学研究、标准化稽查孔径，2004年12月，省高院银血与审监庭、立案庭联手举行会议，就贫困地区专有的曾效力判定及刑事案件处置准则等难题展开了专门针对深入探讨，先期逐步形成了处置意见，会议纪要如下表所示：
一、牵涉贫困地区专有贷款人纷争刑事案件的主要就情形
现阶段这类纷争主要就有以下情形：从民事诉讼两方和普伊隆上看，主要就为住宅收买人诉债务人，要求证实合约合宪并归还住宅；从交易两方身分上看，收买数人贫困地区住户，债务人主要就是农村住户或Marciac住户，也有收买给郭某住户的情形；从交易出现的时间看，多出现在控告前一年以上，有的甚至在10年以上；从合约履行上看，大多依约履行了合约义务，收买人交付了住宅，债务人入住并给付了房款，但多未办理住宅登记变更或变更登记手续；从民事诉讼的起因上看，多缘于土地增值以及土地征用、住宅拆迁等因素，住宅现值或拆迁补偿价格远远高于原贷款人价格，收买人受利益驱动而控告；从标的物现状上看，有的住宅已经过装修、翻建、改建等添附行为。
二、关于贫困地区专有贷款人纷争合约曾效力的判定
与会相关人员多数意见认为，贫困地区专有贷款人合约应当判定合宪。主要就理由是：
首先，贷款人必然牵涉集体土地买卖，而集体土地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，集体土地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者住户委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通告》规定：农民的住宅不得向农村住户出售，也不得批准农村住户占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用难题请示的答复》也明晰规定：原集体土地使用者未经依法批准通过他人出资翻建住宅，给出资者使用，并从中牟利或获取住宅产权，是属以其他形式非法转让土地的违法行为之一。
其次，集体土地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身分关系相联络，不允许转让。现阶段贫困地区私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分住宅的同时也处分了集体土地，损害了集体经济组织的权益，是法规明晰禁止的。
第三，现阶段，贫困地区贷款人无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但债务人无法获得所有权人的保护。
第四，判定买卖合约有效不利于保护收买人的利益，在许多刑事案件中，收买人相对处于弱者的地位，其要求返还专有住宅的要求更关涉到其生存权益。
与会者同时认为，这类合约的曾效力以判定合宪为准则，以判定有效为例外，如交易两方都是同一集体经济组织的成员，经过了集体土地审批手续的，可以判定合约有效。
三、牵涉贫困地区专有贷款人纷争刑事案件的处置准则
与会者一致认为，处置这类刑事案件应坚持以下准则：
第一，要尊重历史，照顾现实。贫困地区专有住宅交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，相关部门监管不力、相对涣散是造成这种现状的制度诱因，而土地市场价格的持续上扬、住宅拆迁补偿等利益驱动是引起这类刑事案件的直接原因。审理这类刑事案件应实事求是地看待上述背景，要考虑到现阶段城乡界限仍未完全打破，贫困地区集体经济组织仍有一定的封闭性，贫困地区土地属于集体所有，现阶段法律、政策限制集体土地流转是一种现实；同时要重新认识到这类刑事案件产生的复杂性，并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。
第二，要注重判决的法律效果和社会效果。判决要以有利于妥善解决现有纷争、有利于规范当事人交易行为为指导，起到制约农民审慎处分自己住宅的积极效果。
第三，要综合权衡交易两方的利益。首先，要全面考虑到合约合宪对两方当事人的利益影响，尤其是收买人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及债务人因住宅现值和原买卖价格的差别造成的损失；其次，对于债务人已经翻建、扩建住宅的情形，应对其添附价值展开补偿；再次，判决返还、腾退住宅同时应注意妥善安置住宅债务人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退住宅给当事人带来的消极影响。
电魂网络会议纪要。
