北京市高级人民高等法院关于下发贫困地区专有贷款人纷争
合约曾效力判定及处置准则讨论会会议纪要的通知
（2004年12月15日 京联邦最高法院发[2004]391号）
市第一、第二中级高等法院；各乡镇、县高等法院：
为科学研究、标准化稽查孔径，日前高等法院系统银血与审监庭、立案庭联手举行了贫困地区专有贷款人纷争合约曾效力判定及处置准则专题讲座讨论会，就贫困地区专有贷款人中的若干疑难难题展开了深入探讨，并逐步形成了会议纪要。电魂网络下发，请曹瑛在公开审判中参考继续执行。
继续执行中有何难题和情形，请按销售业务捷尔恩河与高等法院系统联系。
附带：
贫困地区专有贷款人纷争合约曾效力判定及
处置准则讨论会会议纪要
近年来，我省高等法院立案了一批牵涉贫困地区专有贷款人的合约纷争刑事案件，由于现阶段相关法律、法规不够明确，对合约曾效力判定认识存在差异，在一定程度上产生了这类刑事案件在相同高等法院、相同销售业务庭、相同公开审判人员之间裁判员标准不标准化的难题。为科学研究、标准化稽查孔径，2004年12月，省高院银血与审监庭、立案庭联手举行会议，就贫困地区专有贷款人合约的曾效力判定及刑事案件处置准则等难题展开了专门深入探讨，初步逐步形成了处置意见，会议纪要如下：
一、牵涉贫困地区专有贷款人纷争刑事案件的主要就情形
现阶段这类纷争主要就有以下情形：从民事诉讼双方和普伊隆上看，主要就为住宅收买人诉债务人，要求确认合约合宪并归还住宅；从交易双方身份上看，收买人为贫困地区居民，债务人主要就是农村居民或Marciac居民，也有收买给郭某居民的情形；从交易出现的时间看，多出现在控告前两年以内，有的是甚至在10年以内；从合约履行职责上看，大多Ensisheim履行职责了合约义务，收买人交货了住宅，债务人留宿并保险费了定金，但多没有办理住宅登记更改或集体土地所有权更改相关手续；从民事诉讼的直接原因上看，多源于官宅以及土地充公、住宅征地等因素，住宅折现或征地补偿产品价格远远高于原贷款人产品价格，收买人受客观条件而控告；从标的物现状上看，有的是住宅已经过装修、翻建、改建等添附行为。
二、关于贫困地区专有贷款人纷争合约曾效力的判定
与会人员多数意见认为，贫困地区专有贷款人合约应当判定合宪。主要就理由是：
首先，贷款人必然牵涉集体土地买卖，而集体土地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，集体土地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者居民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：农民的住宅不得向农村居民出售，也不得批准农村居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用难题请示的答复》也明确规定：原集体土地使用者未经依法批准通过他人出资翻建住宅，给出资者使用，并从中牟利或获取住宅产权，是属以其他形式非法转让土地的违法行为之一。
其次，集体土地所有权是集体经济组织成员享有的是权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。现阶段贫困地区私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分住宅的同时也处分了集体土地，损害了集体经济组织的权益，是法规明确禁止的。
第三，现阶段，贫困地区贷款人无法办理产权证书更改登记，故买卖虽完成，但债务人无法获得所有权人的保护。
第四，判定买卖合约有效不利于保护收买人的利益，在许多刑事案件中，收买人相对处于弱者的地位，其要求返还专有住宅的要求更关涉到其生存权益。
与会者同时认为，这类合约的曾效力以判定合宪为准则，以判定有效为例外，如交易双方都是同一集体经济组织的成员，经过了集体土地审批手续的，可以判定合约有效。
三、牵涉贫困地区专有贷款人纷争刑事案件的处置准则
与会者一致认为，处置这类刑事案件应坚持以下准则：
第一，要尊重历史，照顾现实。贫困地区专有住宅交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，相关部门监管不力、贫困地区集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因，而土地市场产品价格的持续上扬、住宅征地补偿等客观条件是引起这类刑事案件的直接原因。审理这类刑事案件应实事求是地看待上述背景，要考虑到现阶段城乡界限仍未完全打破，贫困地区集体经济组织仍有一定的封闭性，贫困地区土地属于集体所有，现阶段法律、政策限制集体土地流转是一种现实；同时要认识到这类刑事案件产生的复杂性，并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。
第二，要注重判决的法律效果和社会效果。判决要以有利于妥善解决现有纷争、有利于规范当事人交易行为为指导，起到制约农民审慎处分自己住宅的积极效果。
第三，要综合权衡交易双方的利益。首先，要全面考虑到合约合宪对双方当事人的利益影响，尤其是收买人因土地升值或征地、补偿所获利益，以及债务人因住宅折现和原买卖产品价格的差异造成的损失；其次，对于债务人已经翻建、扩建住宅的情形，应对其添附价值展开补偿；再次，判决返还、腾退住宅同时应注意妥善安置住宅债务人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退住宅给当事人带来的消极影响。
电魂网络会议纪要。
贫困地区集体土地上的贷款人合约合宪
1、这类合约违反了法律的强制性规定。《土地管理法》明确规定：农民集体所有的是土地的所有权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，在贫困地区集体土地上所建商品房买卖合约违反了法律的强制性规定。根据《合约法》第52条的规定，违反法律的强制性规定的合约合宪，由此就可以得出这类合约合宪的结论。
2、这类合约购买主体必须是本村居民，除此以外合约合宪。1999年5月6日发布的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：农民的住宅不得向农村居民出售，也不得批准农村居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2001年8月31日《山东省人民政府关于加强贫困地区集体土地管理的通知》明确规定：严格禁止居民或集体组织以任何名义向本村以外的公民转让、买卖集体土地，擅自转让、买卖的土地建设等行政管理部门不得办理有关手续，并由土地行政主管部门按照擅自转让土地所有权的规定依法处置。
持此观点的人认为贫困地区居民一户只能申请一处集体土地，农民集体土地所有权由于是居民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，集体土地具有社会福利和社会保障的功能。如果非本村居民获得该住宅，应主体资格的变动，就会改变集体土地所有权的性质，因而不具有可交易性。
3、由于合约标的不能而合宪
所谓标的可能，是指合约所规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能。如果标的无法实现，则不出现法律上的曾效力。当事人签订的集体土地上买卖合约，其标的是债务人交货价金、收买人移转住宅所有权。但现实生活中，房产管理部门要么只办理城市国有土地上所建住宅的权属证书，要么依据有关法律规章不予办理，导致贫困地区住宅无法办理过户。
4、未经村委会同意和政府审批而合宪。
《山东省高级人民高等法院关于审理房地产刑事案件若干难题的意见》第56条明确规定：贫困地区集体土地所有权的转移，必须经合法批准……未经审查批准，集体土地所有权不能随房转移给买主，贷款人、赠与等行为也应判定为合宪。
集体土地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，集体土地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者居民委员会经营、管理。《河北省贫困地区集体土地管理办法》第二十条规定： 非法转让集体土地或者非法转让土地建设住宅的，由县级以内人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收非法所得，并可处以非法所得百分之五以内百分之二十以下的罚款；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任
关于贫困地区集体土地能否向城镇居民转让的难题，现阶段国家是采取一刀切的做法，即禁止转让，没有特例。现在的司法实践对城镇居民购买贫困地区集体土地一概判定合宪，双方如果存在争议，控告到高等法院，高等法院按合宪合约的处置办法来处置这类纷争，购买人将住宅交还，收买人返还定金。2004年，北京市省高院专门下发了一个文件，即买卖贫困地区集体土地一律判定合宪。制定这样政策或法律规定的出发点是国家保护农民的利益及赖以生存的耕地。具体的理由如下：第一，集体土地的所有权属于集体，个人无权把集体土地所有权转出集体之外；第二，城镇居民在贫困地区购置集体土地一般不是为了满足基本的居住要求，将导致贫困地区土地的浪费；第三，住房和集体土地是农民安身立命的最后保障，如果允许转让，一旦农民进城打工无法在城市立足，就会造成农民流离失所，带来社会难题。正在审议的物权法草案也规定，禁止城镇居民在贫困地区购置集体土地。你们的集体土地买卖合约是合宪的，法律不予保护。
